מהו רישוי הבנייה?
תהליך רישוי הבנייה מלווה את הבונה משלבי תכנון הבנייה ועד לסיום הבנייה. התהליך מתבצע מול הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
תהליך רישוי הבנייה מורכב מ 5 אבני דרך מרכזיות:
התקשרות עם עורך בקשה – קבלת מידע להיתר- תכנון – קבלת היתר בנייה – מהלך הביצוע.
שלב ראשון –התקשרות עם עורך הבקשה
על פי חוק, עורך בקשה להיתר בנייה יכול להיות מהנדס, אדריכל , הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות, אשר יהיה אחראי על תכנון הבנייה וילווה את תהליך הרישוי.
רק עורך בקשה מוסמך להגיש בקשות לוועדה מקומית לתכנון ולבנייה.
שלב שני – בקשת מידע להיתר
מידע להיתר (תיק מידע תכנוני) כולל את ההוראות וההנחיות לכל שלבי הליך הרישוי. ללא מידע להיתר, לא ניתן לבקש היתר. את המידע להיתר יש לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, על מנת שתנפיק תיק מידע, דרך בקשה של עורך הבקשה ובאמצעות המערכת המקוונת לרישוי בנייה, רישוי זמין . בשלב זה יש להגדיר את מהות הבקשה להיתר, על מנת לקבל מידע מדויק מהרשות. תיק המידע כולל את כל המידע התכנוני הרלוונטי לבקשה להיתר, כולל זכויות ושימושים על פי התבע"ות התקפות לשטח, לצד התנאים להשלמה עד לקבלת היתר.
שלב שלישי – תכנון
לאחר קבלת המידע להיתר, אפשר להגיע לתכנון אדריכלי ולהכין את הבקשה להיתר, אשר תכלול אישורים מהגורמים הרלוונטיים בהתאם לדרישות במידע להיתר שהתקבל. את התכנון מבצע עורך הבקשה.
שלב רביעי – הגשת בקשה להיתר
את הבקשה להיתר מגישים לועדה המקומית לתכנון ובנייה, אותה מגיש עורך הבקשה דרך רישוי זמין.
לכל רשות תנאים משלה לקבלת הבקשה, כאשר בין התנאים ניתן למצוא אישורים של מחלקות של הרשות עצמה כמו מחלקת תנועה, אישורים של גופים חיצוניים כמו פיקוד העורף, אישורי יועצי נגישות, הגשת תיק פרסום במקרה של הקלות ושימושים חורגים, וכד'.
משלב זה, עד לקבלת ההיתר ישנם מספר שלבים:
בדיקת סף
עוד לפני קליטת הבקשה, תבוצע בדיקה לכך שהבקשה ברורה וכוללת את כל המסמכים והאישורים הנדרשים.
בדיקת אישור תכנוני (בקרה מרחבית) וקבלת החלטת ועדה
שלב זה כולל בדיקה של מחלקת הרישוי לאישור הבקשה מבחינה תכנונית וקבלת החלטת ועדה.
בשלב הבדיקה נבדק כי תכנית הבקשה להיתר תואמת את התב"עות התקפות ואת הנחיות הועדה. בנוסף, נבדקת איכות התכנית מבחינה גרפית, חישובי השטחים וכד'. חשוב לציין כי לאחר דיון בבקשה לא ניתן לבקש ביצוע של תיקונים בתכנית, כך ששלב זה מאופיין בחזרות על התהליך מול בודקי התכנית.
אם הבקשה אינה כוללת הקלות, לרשות הרישוי עד 45 ימי עבודה להשלים את הבדיקה\בקרה ולשבץ בקשה תואמת-תב"ע לדיון בוועדה. אם הבקשה כוללת הקלות (כאשר תכנון הבניין כולל שינוים מתוכנית המתאר המאושרת),על הבדיקה להתבצע עד 90 ימי עבודה מיום קליטת הבקשה.
שלב הדיון וההחלטה בועדה מגיעה לאחר אישור של גורמים רבים. הבקשה משובצת לדיון ברשות הרישוי, ועדת משנה או דיון בהתנגדויות – לפי מהות הבקשה. לאחר הדיון מתקבלת ההחלטה של הוועדה האם לאשר, לדחות או לשוב ולדון בבקשה. אם הבקשה אושרה, היא עוברת לשלב בקרת התכן – בקרה הנדסית על התכנון.
בדיקת עמידה בדרישות בטיחות השימוש במבנה
לאחר החלטת הועדה על אישור הבקשה להיתר תיערך בדיקה האם התכנון המוצע עומד בדרישות בטיחות השימוש במבנה. על עורך הבקשה להגיש לוועדה המקומית את המסמכים והרישות לבדיקת התכנון לעמידה בבטיחות השימוש במבנה המוצע. במרבית המקרים מדובר באישור גורמי כיבוי, משרד הבריאות וכד', אשר מוכנים לבדוק ולאשר את הבקשה רק לאחר קבלת החלטת ועדה. אחרי השלמת התנאים לבקרת תכן, יש להגיש תכניות סופיות להיתר ואת האישורים שהתקבלו במערכת המקוונת.
דרישת תשלום
אם כל השלבים עד כה עברו באופן תקין, הועדה המקומית תשלח דרישת תשלום לקבלת היתר בניה.
שלב חמישי- ביצוע הבנייה
לאחר קבלת ההיתר, יש להשלים דרישות, מינויים והצהרות, כגון מינוי קבלן, ולאחר מכן להגיש בקשה לאישור תחילת עבודות. בקשה זו תוגש על ידי האחראי לביקורת על הביצוע (עורך הבקשה או כל אדריכל , מהנדס הנדסאי בנין או הנדסאי אדריכלות אחר אשר מלווה את מהלך הביצוע.
האם תמיד צריך לבצע את כל תהליך הרישוי?
לרוב עבודות הבנייה יש לבצע את כל תהליך הרישוי ולקבל היתר בנייה, המהווה אישור מהוועדה המקומית לכך שתכנון הבניין תואם לתוכניות המאושרות ולדרישות הוועדה.
ישנן מספר עבודות בנייה שמצריכות דיווח בלבד – פטור מהיתר.
גם בפטור מהיתר הבנייה חייבת להיות בהתאם לדרישות הועדה המקומית והתוכניות המאושרות.
קבוצת הילף בע"מ תלווה אתכם בטיפול וקידום תהליכים מול מנהל מקרקעי ישראל במידת הצורך [אדמות מנהל].
